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房产公司逾期交房应承担逾期交房的违约责任

 http://www.zjlflawyer.com/ 发布时间:4/28/2010  点击数:5607  〖关闭

房产公司逾期交房应承担逾期交房的违约责任

——何XX、李XX等八十位当事人诉浙江XX公司商品房买卖合同纠纷案

 

办案要旨

    房产公司逾期交房应承担逾期交房的违约责任。除非房产公司能提供证据说明,其在与购房者签订房屋买卖合同时就合同中的免责条款进行了充分的说明,且确实出现了免责条款约定的事项,房产公司才无需承担逾期违约的责任。否则,法院会认定该免责条款无效,并支持购房者的要求房产公司承担违约责任的诉讼请求。现就其中一个案件作分析。

案情

    2008年3月3日,何XX与浙江XX公司(以下简称XX公司)签订了商品房买卖合同一份,约定何XX向XX公司购买位于富阳市富春街道文教北路XX区的商品房一套,购买价格为920000元,约定交房时间为2009年5月28日,如逾期交房超过90天的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。何XX依约支付了全部房价款,XX公司却至2009年9月24日交房,逾期119天。何XX多次与XX公司协商逾期违约的相关事宜,但双方未能达成一致的协议。

    何XX委托本所处理本案,并于2009年12月23日向富阳市人民法院提起诉讼,要求XX公司支付逾期交房违约金32844元。2010年2月10日,富阳市人民法院公开开庭进行了审理。本所指派了朱立峰、张琳芳两位律师出庭参加诉讼。

    庭审过程中,何XX提供了如下证据:

一、商品房买卖合同及补充协议各一份;

二、收据、中国建设银行个人贷款支付凭证二份。

    XX公司作出如下答辩:

一、双方签订的商品房买卖合同合法有效,根据该合同第八条第二款第三项约定,因“县级以上规划文物环保、行政部门根据法律或文件采取某项行政措施或遇非出卖人因素造成重大技术问题导致开发建设延期,在六个月内可以免费,超过六个月的,仍要承担违约责任。”该条款是一条公平的条款,且经双方协商后约定,应属有效;

二、商品房买卖合同第八条第二款第三项适用于本案,富阳市发改局等部门的文件属于政府文件的范畴,由于富阳市人民政府负责水电、土地、道路建设的有关部门,没有按照富阳市人民政府的文件完成水电、配套道路的建设,而这正是导致被告逾期交房的原因;

三、XX公司确实没有按照合同约定的日期交付房屋。但XX公司逾期交房的原因符合合同第八条第二款第三项所约定的特定状况,因此XX公司可以免责;

四、富阳市人民政府及相关部门,没有履行相关职能,导致了XX公司逾期交房。XX公司从富阳市土管局受让土地时,明确受让的是净地,即至少满足“三通一平”,相关配套也应由政府部门完成,至于由政府里面哪个部门来建设,不是XX公司能定的。2006年,富阳市发改局给XX公司的要求是必须在2009年4月完工,所以XX公司在2006年12月9日已经开工。如果富阳市人民政府相关部门能够及时完成水电、道路等配套建设,XX公司也不会多次向政府打报告。政府部门的行为,导致XX公司逾期交房的事实客观存在。

    综上,双方签订的商品房买卖合同系双方在充分协商的基础上签订的,合同第八条第二款第三项也并非格式条款,合同条款均属有效。XX公司逾期交房是由政府部门的行为造成的,且逾期情形属于合同第八条第二款第三项中约定的情况,依法可以免责。据此请求驳回何XX的诉讼请求。

    为此XX公司提供了如下证据,对上述事实予以举证:

一、《房屋买卖合同》;

二、《竣工验收备案表》;

三、富阳市土地储备中心2005年10月《关于后周二号地规划设计条件及控制指标》;

四、《公证书一份》,其内容为浙江省富阳市国土资源局2006年5月26日与杭州汇金房地产开发有限公司及XX公司签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》;

五、富阳市发展和改革局2006年7月3日发布的(2006)62号《关于新建华铭·雅苑住宅小区项目的批复》;

六、富阳市发展和改革局2008年9月1日发布的(2008)132号《关于新建文教路延伸段(孙权路—公园路)工程项目初步设计的批复》;

七、富阳市发展和改革局2009年1月15日发布的(2009)7号《关于文教路(孙权路—公园路)工程项目初步设计的批复》;

八、XX公司关于2007年9月13日向富阳市国土资源局、富阳市建设局发出的《关于要求尽快履行后周一号、二号拍卖地款配套电力线的报告》、2008年3月24日向富阳市人民政府发出的《关于要求尽快实施完成文教路北路及相关配套的报告》、2008年8月7日向富阳市电力局发出的《关于要求明确电力配套施工单位的函》;

九、富阳市国土资源局2009年4月2日向富阳市人民政府发出的《关于再次要求解决已出让经营性地块市政配套设施的报告》及2009年5月富阳市两位市长的批示,2009年7月29日《富阳市人民政府办文单》其内容是富阳市大家置业公司向富阳市政府促落实后周一号地块电力配套设施材料;

十、《富阳市文教路延伸工程(育才路-公园路)竣工验收会议纪要》;

十一、《浙江容大输变电工程有限公司电力电缆试验报告》;

十二、《竣工验收备案须知》。

    本所律师代表何XX就上述证据进行了质证,认为证据1第八条第二款第三项的字体明显小于合同其他部分,属格式条款,XX公司没有尽到说明义务,该条款应属无效;证据2-12均不能证明华铭置业逾期交房可以免责。

    富阳市人民法院亦认为该合同第八条第二款第三项条款系免除XX公司责任的格式条款,XX公司无证据证明在订立合同时已对原告作出充分说明,故XX公司以该证据主张免责,不符合法律规定,法院不予认定;证据2-12的证据只能证明华铭置业逾期交房的原因,华铭置业主张的该逾期交房原因并非法定或约定的免责事由,华铭置业以该证据主张免责,没有依据,法院不予支持。最终,法院判决支持何XX逾期交房违约金32844元的诉讼请求。

评析

    本案属于一起房产公司逾期交房应否负违约责任的案件,主要涉及两个方面的争议:一是该合同第八条第二款第三项条款是否为无效条款;二是如果该条款有效,那么导致房产公司逾期的情形是否有符合该合同第八条第二款第三项条款的情形。

    首先,就XX公司主张的其逾期交房符合房屋买卖合同约定的第八条第二款免责条件,要求免责的辩称意见。本所律师认为,根据合同法第三十九条规定第二款的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”故房屋买卖合同第八条第二款第三项条款,属格式条款。同时根据合同法第三十九条规定第一款的规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”,第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和 第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”,该条款系免除XX公司责任的条款,XX公司作为提供格式条款的一方,无证据证明其在签订合同时已就该免除其责任的格式条款对何XX作出合理的说明,因此该条款应属无效,XX公司以此主张免责没有依据。

    其次,就XX公司所主张的其未能按期交房的原因主要是由于富阳市人民政府负责水电、土地、道路建设的有关部门,没有按照富阳市人民政府的文件完成水电、配套道路的建设。但该理由不符合合同第八条第二款第三项条款所约定的条件,水电、配套道路的建设并非是该条款中所约定的“县以上规划文物、环保、行政部门根据法律或政府文件采取某项行政措施”,也不属于该条款所约定的“重大技术问题”。 XX公司的上述主张只能证明其存在逾期交房的事实,而不能证明其逾期交房的情形符合该条款所规定的免责条件,故XX公司的这一主张也不能得到法院的支持。

    综上所述,XX公司预期违约的事实客观存在,且不存在免责的事由,富阳法院作出华铭置业支付何本梅逾期交房违约金32844元的判决是正确的。    

 

 

 

                            案例编写人:浙江立峰律师事务所

                                   二0一0年四月二十八日

  
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